Op 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ingegaan, hierover hebben wij eerder bericht . In dit artikel gaan we specifiek in op de Wkb en de aanscherping van de aansprakelijkheid van de aannemer. De wet beoogt de kwaliteit in de bouw te verbeteren en de positie van de opdrachtgever te versterken, onder meer door deze aanscherping.
Om de aanscherping van de aansprakelijkheid mogelijk te maken is het Burgerlijk Wetboek aangepast, op vijf punten binnen het onderdeel betreffende de aanneming van werk. Deze wijzigingen zijn niet beperkt tot bouwwerken in gevolgklasse 1 maar van toepassing op álle type bouwactiviteit.
Wij gaan, zoals hierboven aangegeven, voor nu alleen in op de wijziging met betrekking tot de aansprakelijkheid van de aannemer. De andere wijzigingen, onderaan dit artikel vermeld, zullen wij in een later artikel verder behandelen.
Oude situatie
Vóór 1 januari ’24 was de aansprakelijkheid van de aannemer geregeld in artikel 7:758 lid 3 van het BW. De aannemer was ontslagen van aansprakelijkheid indien een gebrek door de opdrachtgever, de bouwdirectie of een daartoe door de opdrachtgever ingehuurde specialist redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden bij oplevering. Dit was uiteraard afhankelijk van de deskundigheid van de opdrachtgever en de zichtbaarheid van het gebrek.
Nieuwe situatie vanaf 1 januari
Vanaf 1 januari ’24 is aan artikel 7:758 een lid 4 toegevoegd. In deze nieuwe situatie geldt het uitgangspunt dat alle gebreken die na oplevering worden ontdekt onder de aansprakelijkheid vallen van de aannemer Het maakt dus niet meer uit of dit gebrek bij oplevering ontdekt had kunnen worden. Het is aan de opdrachtgever om aan te tonen dat het gebrek bij de oplevering al aanwezig was.
De aannemer is alleen níet aansprakelijk voor gebreken indien hij kan aantonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Bijvoorbeeld omdat de opdrachtgever voor het specifieke onderdeel waar het gebrek zich voordoet een andere partij (derden) had ingehuurd.
Omdat de aansprakelijkheid van de aannemer betrekking heeft op gebreken die na oplevering worden ontdekt, is het voor de aannemer de moeite waard om bij oplevering vastgestelde gebreken helder vast te laten leggen.
De opdrachtgever legt in het proces-verbaal de gebreken bij oplevering schriftelijk vast . Deze gebreken moeten door de aannemer binnen een overeengekomen periode worden hersteld. Wanneer de opdrachtgever een gebrek in het proces verbaal opneemt maar er geen actie voor de aannemer aan verbindt, dan accepteert de opdrachtgever dit gebrek (stilzwijgend). Voor de aannemer is het van belang dat door de opdrachtgever geconstateerde zaken, welke géén gebrek zijn, ook worden vastgelegd in het proces verbaal, met de verklaring waarom dit geen gebrek is. Bijvoorbeeld: een onderdeel kan esthetisch afwijken, maar wel voldoen aan de norm en de toepassing. Vastleggen voorkomt discussies en claims naderhand.
Worden er vervolgens ná de oplevering gebreken ontdekt, dan is de aannemer hiervoor aansprakelijk. Mits, zoals hiervoor al genoemd, de opdrachtgever kan aantonen dat het gebrek aanwezig was ten tijde van de oplevering. Deze bewijslast ligt bij de opdrachtgever, want het kan bijvoorbeeld zo zijn dat een gebrek ná oplevering door de opdrachtgever zelf is veroorzaakt. De aannemer kan vervolgens als verweer aanvoeren dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen óf dat het gebrek bij oplevering wel is ontdekt. Hiervoor kan vermelding in het proces-verbaal van oplevering dienen.
Het is aannemers toegestaan om in de aannemingsovereenkomst met professionele opdrachtgevers af te wijken van hierboven beschreven aangescherpte aansprakelijkheidsregeling (regelend recht). Het is dan wel nodig deze afwijking expliciet in aannemingsovereenkomst en Stabu-bestek op te nemen, waarna de opdrachtgever expliciet akkoord gaat. Alleen verwijzen naar algemene voorwaarden is niet voldoende, zie de paragraaf hieronder. Is de opdrachtgever een consument, dan mag er niet afgeweken worden (dwingend recht).
De UAV 2012 niet in overeenstemming met de Wkb
De hierboven beschreven aangescherpte aansprakelijkheidsregeling is niet in overeenstemming met de UAV 2012 paragraaf 12 (Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012). Dus wanneer een aannemingsovereenkomst wordt gesloten waarop de UAV 2012 van toepassing wordt verklaard zal een aanvulling op het punt van de aansprakelijkheid nodig zijn, om van de verscherpte aansprakelijkheidsregeling in het BW af te kunnen wijken. Dit wordt geregeld met de maatwerk aannemingsovereenkomst en in het Stabu-bestek. Zoals gezegd mag dit alleen indien de opdrachtgever een professionele partij is. Voor een consument-opdrachtgever geldt te allen tijde de regeling in het BW, zoals hierboven beschreven.
De overige wijzigingen in het BW met betrekking tot de regeling aanneming van werk gaan over het verplichte opleverdossier, de aanvulling op de waarschuwingsplicht van de aannemer, de informatieplicht zekerheden en garanties (jegens consument-opdrachtgevers) alsmede informatieplicht opschortingsrecht (consument-opdrachtgever). In een later artikel zullen wij op deze wijzigingen nader ingaan.
Wilt u meer weten over de Wkb en uw specifieke situatie? Neem vrijblijvend contact met ons op!
Meer informatie over ons volledige dienstenpakket vindt u hier.
Bouwmanagement | Planuitwerking | Plantoetsing
ISO 9001 | NEN 2580 | NEN 2535 | BREEAM-NL
